住宅ローンの基本

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マイホームを購入する人の多くが利用する住宅ローンですが、たくさんの種類があってどれを借りればいいか迷ってしまいそう。まずは基本の仕組みを押さえましょう。



■住宅ローンの基本
借入額、返済期間、金利で毎月の返済負担が決まる。
 住宅ローンの返済額は借入額と返済期間、それに金利によって決まります。借入額は住宅価格の8割程度までが目安ですが、8割以上借りられるケースも少なくありません。返済期間は最長35年が一般的で、長いほど毎月返済額は軽くなりますが、総返済額は増える仕組みです。金利は主に3タイプあり、一般的に金利が固定される期間が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは高まります。
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 銀行などが扱う民間ローンは購入物件の担保評価、個人の返済能力などで融資額が決まります。借りるときの団体信用生命保険料がかからないことが多く、ローン保証料や繰り上げ返済手数料が不要なローンもあります。金利タイプは複数の中から選べるケースが一般的です。
     団体信用生命保険・・・・借りた人が死亡した場合に保険金でローンを返済し、遺族の返済を免除するための保険。
     ローン保証料・・・・・・・・返済が滞った場合に備え、保証会社に支払う。一括払いのほか金利に上乗せする分割払いも。
     繰り上げ返済手数料・・・返済途中でまとまった金額を繰り上げ返済するときの手数料。金利や金額により異なる。


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 勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員を対象とした財形住宅融資があります。勤務先や自治体などが住宅ローンの利子を補助してくれるケースもあるので、確認しましょう。このほかフラット35と民間ローンの併用で金利を引き下げる「協調融資」もあります。


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 住宅金融支援機構と民間との提携によるフラット35は、金利タイプが完全固定型で、窓口となる金融機関が金利を毎月決めます。70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りられますが、対象住宅には広さや質などの条件があります。住宅が一定の基準を満たすと、当初金利が引き下げられる「フラット35S」が利用可能です。借りるときの保証料が無料なほか、繰り上げ返済手数料も無料です。
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今、全国に住宅ローン商品だけでざっと4,800種類あると言われています。
その数ある住宅ローン商品の中から間違ったローンの組み方を、住宅営業マンに言われるまま、真実を知らないで組んでしまったおかげで、夢の楽しいはずのマイホーム生活が一転、住宅ローンに追われるただ苦しいだけの生活になってしまう場合もあります。
住宅営業マンや住宅会社は建ててしまえばそれでおしまい。住んでからのあなたの生活を真剣に考えていたら、正確な情報だけを伝えるはずなのですが、残念ながらそうでない住宅営業マンが多いのも現実です。
ですから、ご自分の身を守るために正確な情報を知っておくことが大切だと思います。



■役立つ各種制度を知っておこう

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 新築住宅では引き渡しから10年間、外壁や柱などの基本構造部分に欠陥が見つかったら無料で修理が受けられます。売主が倒産していても保証が受けられるよう、売主が加入するのが住宅瑕疵保険です。2010年10月の引き渡しからは、法律で保険加入などが義務づけられました。

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 建物の耐久性や維持管理のしやすさなどが一定の基準を満たすと長期優良住宅の認定が受けられ、購入時の登録免許税などが軽減され、住宅ローン控除の控除額が上乗せされます。フラット35Sの金利引き下げ期間が10年に延びたり、フラット50を利用できる特典もあります。
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■トクできる!税金の特例
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 年末のローン残高に応じて一定額が所得税から差し引かれます。控除期間は10年。最大400万円の控除が受けられます。所得税から控除しきれない額は住民税からも控除可能です。

●住宅ローン控除の概要
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●住宅ローン控除を受けるための主な条件
・合計所得金額が3,000万円以下の人
・ローン返済期間が10年以上であること
・取得や増改築してから6ヵ月以内に住むこと
・住宅の床面積が50㎡以上であること
・中古住宅の場合は築後20年:中古マンションの場合は25年以内の物件:新耐震基準を
 満たす中古住宅であること(この場合は築年数制限なし)
・店舗併用住宅の場合には、住宅部分の床面積が総床面積の50%以上であること


●住民税からの控除について
 住宅ローン減税による控除額のうち所得税から控除しきれない額を、住民税から控除する。
 (所得税の課税総所得金額等の額の7%、13万6500円が上限)

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 20歳以上の人が親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合には、一定額まで贈与税が非課税になります。非課税枠は2016年が700万円、2017年が500万円、2018年が300万円です。また、110万円の基礎控除と併用できます。
●住宅取得資金の非課税特例を受けるための主な条件

・贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。
・贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。
 なお、直系卑属とは子や孫などのことですが、子や孫などの配偶者は含まれません。
・贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

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 20歳以上の子又は孫が、60歳以上の父母又は祖父母から贈与を受ける場合、2500万円まで贈与税がかからず、相続時に相続税で精算できる相続時精算課税制度が利用できます。
●相続時精算課税制度を利用するための主な条件
①60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に、財産を贈与した場合に適用。
②制度の利用は兄弟姉妹それぞれが、父、母ごとにでき、届け出ると相続時まで継続して適用される。
③制度を利用した年以降は、その親からの贈与について110万円の基礎控除は適用されない。


住宅ローンの重要ポイント
住宅ローンで最重要視すべきポイントは、正確な情報を知り、きちんとした資金計画を立てる事です。そして、家造りで後悔しないためには、あなたの生活、そして支払いに合ったベストな住宅ローンを組み、ムリなく出来る返済額そして、ムリなく出来る返済期間、さらにムリなく出来る全体資金計画を組む事なのです。
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